De 70%-regeling is het juridische scharnierpunt van vrijwel elke complexgewijze renovatie of verduurzaming door een woningcorporatie. Toch zijn er in de praktijk veel onduidelijkheden over wat de regeling precies vereist, wanneer ze van toepassing is en wat er misgaat als de procedure niet correct wordt gevolgd.
Dit artikel legt de kern van artikel 7:220 BW uit, beschrijft de rol van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), en bespreekt de meest voorkomende misverstanden.
Wat zegt artikel 7:220 BW?
Artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek regelt de verhouding tussen verhuurder en huurder bij renovatie. Het artikel maakt onderscheid tussen twee situaties.
Situatie 1: Dringende werkzaamheden Als de verhuurder dringende werkzaamheden moet uitvoeren — denk aan noodzakelijk onderhoud of herstel — dan moet de huurder die werkzaamheden dulden, ook als dat tijdelijk ongemak oplevert. Toestemming van de huurder is niet vereist, maar de huurder heeft wel recht op schadevergoeding als de werkzaamheden schade veroorzaken.
Situatie 2: Renovatie (ingrijpende wijziging) Bij ingrijpende wijzigingen aan de woning — renovatie in de juridische zin — geldt een ander regime. De verhuurder heeft de medewerking van de huurder nodig. Als individuele huurders weigeren, kan de verhuurder hen niet dwingen — tenzij een rechter oordeelt dat de weigering onredelijk is.
Voor complexgewijze renovaties geldt echter de 70%-uitzondering: als 70% of meer van de huurders in een complex schriftelijk instemt met het renovatievoorstel, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn voor alle huurders in dat complex — inclusief de tegenstemmers. Een tegenstemmende huurder kan de renovatie dan alleen nog tegenhouden via de rechter, maar de bewijslast ligt bij hem.
Wat telt als "instemming"?
Instemming moet schriftelijk zijn en betrekking hebben op het concrete renovatievoorstel. Een mondelinge toezegging, een ondertekende enquête die geen betrekking heeft op het voorstel, of een stilzwijgende acceptatie tellen niet.
De instemmingsverklaring moet ook tijdig worden uitgebracht: na de formele stemperiode, die minimaal 14 dagen duurt en pas mag beginnen nadat de huurders aantoonbaar het renovatievoorstel hebben ontvangen.
Wanneer is de 70%-regeling van toepassing?
De regeling geldt voor "complexgewijze" renovaties — dat wil zeggen renovaties die betrekking hebben op meerdere woningen in hetzelfde complex of dezelfde bouwkundige eenheid. Bij individuele woningrenovaties geldt de regeling niet.
De wet definieert "complex" niet precies. In de praktijk hanteert de rechtspraak een functionele benadering: woningen die bouwkundig samenhangen, worden als complex beschouwd. Appartementengebouwen en rijen rijtjeshuizen vallen hier doorgaans onder. Over de precieze afbakening bij gemengde complexen bestaat jurisprudentie.
Wat is het renovatievoorstel?
Het renovatievoorstel is het document dat de corporatie aan de huurders voorlegt ter instemming. De wet stelt hier geen strenge vormvereisten aan, maar de jurisprudentie wel. Een goed renovatievoorstel bevat:
- Een duidelijke omschrijving van de werkzaamheden
- De gevolgen voor de woning en het woongenot
- De verwachte ingangsdatum en duur van de werkzaamheden
- De gevolgen voor de huurprijs (wijziging ja of nee, en zo ja: hoeveel)
- Eventuele tijdelijke huisvesting
Een voorstel dat onvolledig is, kan door de rechter als onredelijk worden beoordeeld — ook als het draagvlak boven de 70% lag.
Wat is de rol van de Wohv?
Naast artikel 7:220 BW is de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) van belang. De Wohv verplicht de corporatie om de bewonerscommissie of huurdersorganisatie in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over het renovatievoorstel, voordat de stemperiode begint.
De adviestermijn bedraagt minimaal zes weken voor standaardcommunicatie, maar kan langer zijn afhankelijk van de complexiteit van het voorstel. Dit is een punt waarop procedures regelmatig stranden: de adviesaanvraag wordt te laat ingediend, of de termijn wordt niet goed bijgehouden.
Waarom verliezen corporaties procedures?
Corporaties die een 70%-procedure verliezen, doen dat zelden omdat het draagvlak te laag was. Ze verliezen hem om processuele redenen:
- De peildatum is niet of niet correct vastgelegd
- De kennisgeving is niet aantoonbaar bezorgd bij alle huurders
- De Wohv-adviestermijn is niet (volledig) nageleefd
- Het renovatievoorstel is onvolledig of onduidelijk
- De stemregistratie is niet controleerbaar
Al deze fouten zijn te voorkomen — niet door het traject anders uit te voeren, maar door elk onderdeel ervan te documenteren op het moment van uitvoeren.
Samenvatting
De 70%-regeling biedt corporaties een krachtig juridisch instrument om complexgewijze renovaties door te voeren, ook als niet alle huurders instemmen. Maar het instrument werkt alleen als de procedure correct wordt gevolgd. Correct betekent hier niet alleen inhoudelijk correct — het betekent ook aantoonbaar correct. Een traject dat goed is uitgevoerd maar niet goed is gedocumenteerd, is juridisch even kwetsbaar als een traject dat slecht is uitgevoerd.