Als een 70%-traject mislukt — omdat het draagvlak te laag is, of omdat de procedure juridisch is aangevochten — betekent dat niet automatisch het einde van de renovatieplannen. Maar een herstart is niet kostenloos en niet vanzelfsprekend. Dit artikel beschrijft de opties.
Scenario 1 — Het draagvlak is te laag (onder 70%)
Als de stemming een draagvlak van minder dan 70% oplevert, heeft de corporatie geen juridische basis om de renovatie complex gewijs door te voeren. Ze kan dan:
Optie A: De procedure herstarten met een aangepast voorstel. Als het lage draagvlak samenhangt met bezwaren over de inhoud van het voorstel — huurprijsverhoging, type werkzaamheden, tijdplanning — kan de corporatie het voorstel aanpassen en een nieuw traject starten. Dat vereist een nieuwe peildatum, een nieuwe Wohv-adviesaanvraag, een nieuwe bewonersconsultatie en een nieuwe stemperiode.
Optie B: Individuele procedures voeren. De corporatie kan proberen individuele huurders via de rechter te overtuigen dat hun weigering onredelijk is. Dat is tijdrovend en kostbaar, maar soms de enige weg als het voorstel inhoudelijk niet wijzigt.
Optie C: Het project heroverwegen. Als het draagvlak structureel te laag is en het voorstel niet aanpasbaar, kan het project in de huidige vorm niet doorgaan.
Scenario 2 — De procedure is juridisch aangevochten
Als een huurder of bewonerscommissie de procedure aanvecht — omdat de peildatum niet klopt, de kennisgeving niet aantoonbaar is bezorgd of de Wohv-termijn niet is nageleefd — dan hangt het resultaat af van de ernst van de procedurele fout.
Kleine procedurele fout: de rechter kan oordelen dat de fout de geldigheid van de procedure niet aantast, zeker als het draagvlak ruim boven de 70% lag en de fout geen invloed had op de uitkomst.
Ernstige procedurele fout: de rechter kan de procedure geheel of gedeeltelijk ongeldig verklaren. De corporatie moet dan opnieuw beginnen — met een nieuwe peildatum, een nieuw Wohv-traject en een nieuwe stemperiode.
Wat verandert er bij een herstart?
Bij een herstart geldt een nieuwe peildatum. Dat betekent dat de huurdersamenstelling opnieuw wordt bepaald. Als er in de tussentijd huurders zijn vertrokken of ingekomen, verandert de noemer van de berekening.
Zorg bij een herstart voor een grondige analyse van wat er in de eerste procedure fout ging. Een herstart die dezelfde fouten maakt als de eerste procedure, leidt tot hetzelfde resultaat.
Wat kost een herstart?
Een herstart betekent opnieuw: Wohv-adviesaanvraag (zes weken), bewonersconsultatie (meerdere weken), formele stemperiode (minimaal 14 dagen). Afhankelijk van de complexomvang en de bewonerspopulatie kost dat al snel drie tot zes maanden. Daarbij komen juridische kosten, communicatiekosten en de vertraging van het renovatieproject zelf.
Bouwkosten stijgen doorgaans 3–8% per jaar. Een vertraging van zes maanden kost bij een project van € 3 miljoen al snel € 90.000–€ 240.000 aan extra bouwkosten.
Samenvatting
Een mislukt 70%-traject is herstelbaar — maar het kost tijd en geld. De beste strategie is voorkomen: een correct gedocumenteerde procedure die de eerste keer standhoudt. Als er toch iets misgaat, is een grondige analyse van de oorzaak de eerste stap voordat u opnieuw begint.